◎编丨k1va
对于温州市区的二手房市场，基于外来流入的新增需求不足，房哥反复强调：
温州二手房基本上以 就学置业和梯度改善置换为主，很多购房者，都是卖掉旧城区有一定学区性质的旧房，去置换成改善性质的新房或次新房。
这是市区最主要的 梯度置换交易链条。如果 “就学置业”不活跃，那么“以旧换新”就很难滚动传递起来。
因此，可以说，温州二手房市场是否活跃，取决于梯度置换链条能否正常运转。这其中，学区房的需求是二手房交易活跃的主要源动力之一，很多购房者因此才能够改善置业。
▲温州市区新貌。图文无关，图/视觉中国·温州视觉
然而，开春后的第一个月，温州市区学区房的交易，出现了一些以往少见的新情况。
咱们先来看一下温州实验中学（六中）总校学区房的近期交易数据。
▲温州市实验中学。图/温州日报
据广小六中学区房某资深中介经纪人介绍，开春后的第一个月，六中和广小学区房总成交套数约为40多套。而以往正常年份的第一个月，基本上有100多套。
今年的成交数据， 同比大幅萎缩。
成交萎缩原因
头部学区房需求同比下降
头部学区房的需求，同比在下降，主要体现在来访的客户变少。
以往市场热闹的时候，许多家长提前入手，加上有投资客凑热闹。而今年的客户， 基本上都是马上需要解决孩子就学、不得不出手的。
另外，遍地学区概念的房子，在一定程度上分流了头部学区房的客源，特别是有相当部分的适龄儿童家长，分流到黄龙集新未来社区买“学区房”。
买房双方价格博弈在僵持
去年12月份，因为投资客抛售导致一波低价走量（比如40多㎡的落地房，230万左右成交）。
现在，持有房源的房东，基本上都是自有资金买的房，普遍有“不愿低价出售”的心态。
而另一方面，购房者见市场货源多，心态淡定，不愿“高价入市”。
相比成交量的萎缩，更值得警惕的，是六中广小学区房的挂牌量却大幅增加。据了解，单21世纪不动产温州公开挂牌的房源就有600多套。
而往年这个时点，基本上是客户等房子，存量挂牌的房源很少；今年是房源等客户，而且房源很充足。
600多套房源对应40多套的月成交量，如果这样的现象维持下去，等到9月份市场又可以释放八九百套的供给。这样的态势，让人有点心慌。
本来吧，六中几百套的挂牌存量不算多，因为六中每年对应学区房的招生数也在八九百人以上，按照“一个萝卜一个坑”，孩子就学，平均每年对学区房的需求也在八九百套以上。
但是前两年，因为学区房热度过猛，许多家长提前入手释放了需求，另一方面 涨价过快大幅提高了入学的资金门槛，把一些需求排除在外。因此，在目前这个价位水平，今年的市场 想保持往年正常年度的交易量，难度在增加。
对此，建议买卖双方继续关注三月份的相关数据，若维持现有的趋势，那么价格在经过去年底的探底回升后（详见历史文章：成交量明显放大！几个指标告诉你：市区头部学区房或“探底成功”...... ），再次下行恐怕无法避免。
