菜单导航

房地产-未来中国房地产市场空间有多大

作者: 大成 发布时间: 2019年10月16日 22:37:31

  摘要:

      1、六大因素支撑我国房地产市场中长期市场空间第一,城镇化推进,大量农村人口持续进城。2018 年我国常住人口城镇化率59.6%,仅相当于1868 年的英国,1910 年的德国,1945 年的美国,1958 年的日本。我国城镇化仍处于快速发展阶段,预计未来十年城镇化率年均提升1 个百分点、年均1300 万农村人口转变为城镇常住人口。

      第二,城市间人口迁移增加。2000-2015 年城-城流动人口占全国流动人口比例从20.8%持续增加至37.9%。未来,城市间经济发展不平衡将推动人口持续从欠发达城市向较发达城市迁移。

      第三,住房消费升级。一是观念升级。98 年以前买公房,解决“有房住”

      问题。98 年房改后住房消费商品化,满足便民化居住需求。进入21 世纪,居民追求生活品质,住房消费持续升级,购买高品质商品房。二是区域升级,城市间由中小城镇向区域内核心城市和大都市圈升级,城市内由老区旧宅到新区新房升级。三是品牌升级。购房需求从缺乏建设标准和服务保障的地方中小房企向标准化运营、服务完善的品牌房企集中。

      第四,居住条件改善。一是住房质量改善空间大,根据2015 年人口小普查,城镇家庭住房成套率仅85%,有20%是平房、41%是1999 年以前修建。

      二是主力置业人口年龄中枢上移,住房改善需求增加、能力提升。20-60岁城镇主力置业人口总数在2045 年以前稳定在5.5 亿人左右,其中35-60岁改善需求年龄段占比由2020 年63.2%提升至2030 年68%。

      第五,经济增长带动居民住房消费。居民居住消费和经济发展水平匹配。

      1960-2008 年的美国和2004-2018 年的我国,居民居住消费/GDP 分别稳定在8.5-10.3%、5.4-6.6%。随着温饱问题解决,经济增长对住房消费带动力增强。1985 至2018 年,我国城镇居民吃穿用支出占比由75.4%下降至40.9%,居住支出占比从4.8%增加至24%。我国经济基数低增速快,增长空间大。2018 年人均GDP 不足美国1/6、日本1/4,6.6%的实际GDP 增速位居世界前列。98 年房改后住房消费20 年匹配的是改革开放40 年经济大发展,未来经济增长将继续带动居民住房消费增加。

      第六,家庭结构变化,规模小型化。2017 年我国家庭户均人数2.99 人,1-2 人家庭户占比42.8%,分别较2004 年减少0.25 人、增加15.4 个百分点。和德日英韩美均值2.36 人、63.6%相比,我国家庭规模有进一步  小型化空间。一是随着婚姻观念改变、成本提高和适婚人口性别比失衡,结婚率下降、离婚率上升,2018 年全国结婚和离婚登记对数分别较2014年减少22.4%、增加22.7%。二是现代城市生活方式下传统家庭功能弱化,子女婚后自立门户,三代及以上大家庭数量减少,一代和两代户增加。

      2、总量稳定,我国房地产市场仍有巨大潜力

      六大因素产生三大自住房需求。一是城镇人口增长需求,受益于城镇化推进和城市间人口迁移增加。二是城市更新改造需求,受益于住房质量提升和住房消费区域升级。三是居住条件改善需求,受益于置业人口中改善群体占比提高,经济增长带动住房消费增加,住房消费升级以及家庭结构变化导致的家庭小型化。

      2019-2030 年,全国自住房需求年均11.7 亿平,超过2013 年全国商品住房销售面积11.6 亿平。其中,2019-2020 年、2021-2025、2026-2030年年均分别为13.6 亿平、11.6 亿平和11.0 亿平,相当于2016、2013和2015 年全国商品住房销售面积。城镇常住人口增长、城市更新和居住条件改善需求分别占总需求的41.4%、5.4%和53.2%。其中,城镇常住人口增长需求中99.8%来自于快速城镇化阶段下大量农村人口进城,仅0.2%来自于城镇常住人口自然增长。城市更新需求在2019-2020 年主要来自于棚改货币化安置;2021 年开始以旧城改造为主,并随城市存量面积增长而持续增加。居住条件改善需求在未来十年持续增加,并从2020年开始成为最主要需求来源,市场进入改善时代。

      3、区域分化,市场空间向一二线城市和主要城市群集中2019-2030 年,一线、二线、三四城市的年均住房需求分别为1.0、4.4、6.3 亿平,占全国8.6%、37.5%、53.9%;与2012-2018 年商品住房销售面积占比相比,分别提升4.4、提升4.4、下降8.8 个百分点。其中,一线城市需求占比提升,主要受居住条件改善支撑。一是现有人均面积偏低,改善空间大;二是保障房供应增加,中低收入群体住房条件改善。

      二线城市需求占比提升,主要受益于常住城镇人口增加。35 个二线城市相对于本省的经济-人口比平均1.6,经济发展水平和教育医疗等配套在省内具有绝对优势,持续吸引区域内三四线城市人口流入。三四线城市需求占比下降,一是由于人口净流出,2018 年三四线城市的经济-人口比仅为0.76;二是因为需求漏损较多,新增城镇常住人口中行政区划调整占比较高,存在大量带房入城现象。

      2019-2030 年,商品住房需求将集中在19 大城市群。第一梯队包括长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛6 大城市群,年均需求1-2.1 亿平,占全国8.7-17.7%。第二梯队包括中原、滇中、关中平原、北部湾、黔中、海峡西岸、兰西、晋中8 大城市群,年均需求0.26-0.56亿平,占全国2.2-4.8%。第三梯队包括哈长、天山北坡、呼包鄂榆、辽中南、宁夏沿黄5 大城市群,年均需求0.24 亿平以内,占全国比重不高于2.1%。整体而言,全国住房需求分布有两个特征。第一,需求向重要城市群集中,地区分化显著。第一、二和三梯队城市群年平均需求分别为1.35、0.35 和0.15 亿平,占比11.5%、3.0%和1.3%。第二,需求集中于东部沿海、中部和西南部城市群,从沿海向内陆逐步减少。东部沿海、中部、西南部、西北部和东北部城市群需求占比分别为51.5%、24.2%、14.9%、5.9%和3.3%。第一梯队有2/3 为东部沿海城市群;第二梯队有5/8 为中部和西南部城市群;第三梯队全部为东北和西北部城市群。

      风险提示:房地产政策超预期收紧或放松,房地产市场超预期波动等

张大伟表示,2019年8月份,房地产调控密集,相比之前政策,最大的特点是增加了各种房地产金融政策收紧。
“房地产民企的突出问题还是融资偏紧,下一步政策基调上更多的还是控制房地产,支持新经济。”梁中华说。
小编为大家准备了2019房地产估价师《制度与政策》强化题,大家快来练习一下吧。单选题 1、1998年下半年,我国新的
近日,交通运输部印发了《打赢交通扶贫脱贫攻坚战2019-2020年实施方案》。交通运输部新闻发言人孙文剑表示,今明
针对房地产市场存在的违规销售、不履行物业服务合同等消费者关注问题,我省积极出台政策,建立房地产行业健康
为贯彻落实党的十九大、中央经济工作会议精神以及住房和城乡建设部的工作要求,坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,保障居民合理住房需求,促进贵阳房地产市场平稳
广州本地宝频道提供2016广州房地产契税营业税优惠政策(法规全文)有关的信息,2016年广州房地产契税、营业税优惠
前两次降准带来了楼市小阳春,本次降准一定程度上也会导致房地产市场平稳,但再次出现小阳春可能性不大。降准
在中国人民财富积累过程中,国家的科学决策和政策引领至关重要,很多政策出台对于国家经济发展乃至人民财富生
美联储货币政策声明9月和7月对比:和上一次有什么不同?,北京时间2019年9月19日2:00,美联储决策层一如市场预期将
先行示范区政策利好 深圳二手房市场或持续分化 二手房市场,房源,二手房,二手住宅,楼市,深圳楼市
中国经济韧性何在?通过改革变潜能为优势近期,2019年4月份中国经济数据陆续披露。如何看待今年以来中国经济的表
2018年2月昆明主城商品房市场表现:市场供需:2月主城商品房供应97.92万方,环比上升178.34%,同比上升598.43%;供应量
2013年房地产估价师考试基本制度与政策辅导(八)
长沙11月起暂停公积金异地贷款业务 全国多地已实施
防风险基调下,金融监管力度始终“严”字当头。据同花顺Ifind统计,2019年前三季度(以发布日期计),各级银保监系统
房地产2019年10月投资策略暨3季报业绩前瞻:9月策略预判兑现 长期仍具配置价值
当前,一系列减税降费政策直击市场主体的痛点难点,成为深化供给侧结构性改革、推动经济高质量发展的重要举措
【某省联社要求辖内机构:房地产贷款占比超20%的 不得以任何方式新增】10月12日,《每日经济新闻》记者从中部地区
一、增值税预缴 (一)一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率缴
中华人民共和国城市房地产管理法:中华人民共和国城市房地产管理法(1994年7月5日第八届全国人民代表大
对部分城市来说,对经济的拉动作用十分突出。但在“房住不炒”的背景下,此类 房地产 高依赖度城市的经济脆弱性也被放大。 近期,各个城市上半年经济数据正陆续发布,其中西
联合国会议中心荣膺“全球人居环境规划设计奖”,贵阳·融创城全面接轨国际标准 融创城,设计奖,贵阳,联合国会议
  据媒体报道,近期多个一二线城市的部分银行,房贷利率出现下调,放款的速度也普遍加快。  不可否认,虽