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限购政策下房屋买卖合同纠纷如何处理?

作者: 大成 发布时间: 2019年09月18日 00:15:00

近年来我国大中城市房价持续上涨,为实现“房住不炒”的目标,合理控制房价,全国各大中城市包括我们长沙都制定出台了限购政策。

长沙实施限购政策以来,以户籍和社保(个税)作为购房资格审批依据,非长沙户籍使用社保或者个税购房的购房者,须满足在近30个月内缴纳了24个月(24个月中最长补缴为6个月的社保或个税)社保或个税的证明材料。

因房地产政策调整而产生大量的开发商、二手房业主、购房人之间已经签订的房屋买卖合同的履行、解除等纠纷,对于这些纠纷,实践中存在一定的争议。

一、限购政策是否影响房屋买卖合同效力?

按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条规定,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,因限购政策不属于法律和行政法规,最高法院裁判文书网的案例,几乎都认定买卖双方签订的合同,属于真实意思表示,不违反法律及行政法规规定,合法有效。但如在限购政策实施后,为规避限购限贷政策,一方与他人借名买方产生的委托关系,将可能因损害社会公共利益被认定无效。因此限购政策不影响合同效力,但会影响合同的实际履行。

二、购房人能否以“限购”为由要求解除房屋买卖合同?

根据最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》,购房人在合同签订后因限购政策引发的房屋买卖合同纠纷,经法院审查发现,由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的,购房人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由,请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,对其请求可予支持。但当事人并主张赔偿损失的,原则上不予支持。

三、因限购”政策房屋买卖合同解除中介如何处理?

限购政策实施后,房屋中介机构主张中介费的纠纷增多。房地产调控政策出台后,购房者以交易无法完成为由拒绝支付中介费,而中介机构以已经促成购房者与出卖人签订房屋买卖合同,居间中介行为已经完成为由,要求支付中介费或拒绝退还已收中介费,从而产生纠纷。

关于居间中介合同,因限购政策导致此项交易最终无法进行,房屋中介机构已经收到的中介费理应退还,但房屋中介机构支出的合理费用应当由购房人承担,法院在判决时一般会充分考虑到房屋中介机构已经提供的服务,对应当退还的中介费适当酌减,从而有效维护购房者和房屋中介机构双方的合法权益。

律师建议:

限购限贷政策制定出台具有不确定性,政府何时解除政策也不具有明确的时间,因限购限贷政策的出台导致房屋买卖合同当前无法履行的法律后果,其本质上属于合同当事人无法预判的情形,在订立买卖合同时各方应该引起足够的重视,要对可能出现的政策变化做出合理的预见和充分的考虑,对于风险出现后的处理方式也应当予以明确,比如可在合同中约定“若出现不可归责于买卖双方的原因导致合同目的无法实现,双方均可单方解除合同,互不承担违约责任”,如此双方在签订合同时便可以将不可预见性降到最低,从而减少因为政策风险而引发纠纷的概率。另外,在纠纷发生后,双方都应该抱着诚实信用的态度,积极协商,以公平合理的方式促成和解,以化解政策风险带来的不利后果。

(文/杨志伟,作者系湖南弘一律师事务所合伙人、工程总承包与PPP业务部部长、长沙市律协房地产专业委员会委员。)

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