房住不炒
3月两会重申“房住不炒”政策主基调。两会政府政府工作报告对于房地产市场着墨颇多，调控政策主基调继续坚持“房住不炒”。一方面，支持居民自住购房需求，另一方面，加强金融机构风险内控，着力抑制投资、投机性购房需求。
坚决遏制房价上涨
7月底政治局会议直指房价上涨，并且措辞也有所改变，从“遏制房价过快上涨”升级为“坚决遏制房价上涨”。具体调控手段还是坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序等四个方面。
稳地价、稳房价、稳预期
8月住建部要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。住建部座谈会明确提出两点要求：其一，加快制定住房发展规划，调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场等。其二，坚决遏制投机炒房，并引入问责机制，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的城市坚决问责。
因城施策
年底中央经济工作会议继续坚持“房住不炒”的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任。政策指挥权将由中央转向地方政府，各城市可以根据市场实际情况，针对性地调整未来政策走向。
在“因城施策”大方针指导之下，截止到目前，2018年全国累计出台450次调控措施，调控频次刷新历史调控纪录。地方政策层面呈现两阶段变化：前三季度政策主基调依旧坚持调控目标不动摇、力度不松劲，涉及四限政策持续发力，多省市全面整治市场秩序等。四季度调控政策似有松动的迹象，部分城市局部放松限价、限售。
资料来源:中指研究院综合整理
多地出台或升级限购限售政策
2018年全年约有30个城市出台或升级了限售政策，约22个城市出台或升级了限购政策，海南劝导限售限购。2017年热点城市限购限售政策相较于2017年有所减少，但力度不减。
图：2017年-2018年限购及限售新增或升级城市
2017年
限售 约60个地级市及县市：北京、广州、重庆、杭州、南京、成都、厦门、福州、泉州、西安、长沙、宁波、福州、沈阳、青岛、南昌、郑州、太原、石家庄、长春、南宁、昆明、贵阳、北海、东莞、保定、承德、张家口、威海、菏泽、聊城、滨州、德州、常州、 扬州、台州、嘉兴、宁波、绍兴、珠海、惠州、桂林、柳州、岳阳、鄂州、襄阳、张家港...... 限购 约67个地级市及县市+海南、河北：北京、广州、天津、杭州、南京、成都、厦门、西安、长沙、宁波、无锡、福州、沈阳、青岛、济南、南昌、郑州、石家庄、兰州、北海、东莞、佛山、海南及下辖大部分市县、环北京及环雄安大部分市县...... 限售 约30个城市+海南： 限购 约22个城市+海南：
2018年
省：海南
地级市：上海、深圳、成都、重庆、西安、大连、宁波、沈阳、哈尔滨、长春、丹东、青岛、太原、兰州、昆明、长沙、徐州、贵阳、淄博、三明、宜昌、宁德、普洱......
县级市：福清、德州齐河县、济南济阳县、阜阳阜南县、西双版纳景洪市、临沂沂水县、沧州河间...
省：海南
地级市：上海、深圳、南京、成都、长沙、西安、杭州、大连、沈阳、昆明、扬州、青岛、太原、兰州、九江、惠州、宁德、云南普洱、承德....
县级市：惠东县、德州齐河县、沧州河间、湖北利川......
资料来源:中指研究院综合整理
首套房贷利率由升趋稳
公积金政策分化调整
加强价格管理
今年上半年，在部分一二线城市，首套房贷利率全面上浮。根据融360监测数据，2018年11月，全国首套房贷平均利率为5.71%，环比10月持平，这也是全国首套房贷利率在连涨22个月后，首现“零涨幅”。到12月，上海、深圳首套房贷利率开始出现轻微下调。北京房贷利率则一直保持平稳。
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