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“金九银十”将至楼市持续降温 新房二手房价格

作者: 大成 发布时间: 2019年09月18日 12:09:58

  房地产市场总体延续平稳态势,下行趋势未改。9月17日,国家统计局最新公布的70城房价指数显示,8月当月,不论是新建商品住宅还是二手住宅,环比价格上涨城市分别为55城与43城,数量均较上月明显下滑。

  业内人士指出,当前在“稳房价、稳预期、稳秩序”的导向下,开发商拿地谨慎,观望态度明显。未来第四季度,楼市或有小幅反弹,但整体降温态势不变。

  01

  新房、二手房价格双降

  “金九银十”传统销售旺季临近,楼市表现并不尽如人意,新房、二手房价格双双走低。4月楼市“小阳春”过后,新房价格上涨城市逐月下滑,国家统计局最新数据显示,8月份,55 个城市新房价格环比上涨,数量较7月再减5城。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,房价再跌主要受近期房屋交易市场的降温、房地产融资环境收紧等因素影响,各地房企降价促销,带动全国70个城市房价指数环比增幅数据收窄。

  具体来看,8月份,一、二、三线城市新建商品房销售价格环比涨幅分别为0.3%、0.5%和0.7%,一、三线城市新房价格环比涨幅与上月持平,二线城市较上月回落0.2个百分点。

  “环比增幅数据总体不变,而同比增幅数据有所收窄,进一步体现了住房交易领域的“稳房价、稳预期、稳秩序”的导向。”严跃进表示,当前房屋交易数据主要以“小跌”为导向。

  与新房走势相同,继7月二手房价短暂升温后,8月份下行通道重启。最新统计数据显示,8月份共有43城二手住宅价格出现环比上涨,数量较上月减少5城。

  其中,一、二、三线城市二手住宅销售价格环比涨幅分别0.3%、0.2%和0.8%,一线城市涨幅与上月持平,二线城市回落0.2个百分点,而三线城市较上月扩大0.1个百分点。

  在诸葛找房数据分析师国仕英看来,一线城市受长期高压调控影响,发展相对平稳;二线城市多为热点城市,年内调控政策频出,市场预期发生改变,信心不足影响价格回落。

  “三线城市二手房价格环比涨幅扩大是受城市结构影响。”严跃进进一步指出,唐山、无锡和沈阳等二手房涨幅较大,此类城市属于规模较大城市,其交易规模加大,也会带动35个三线城市的二手房涨幅略有扩大。

  “应当看到,二线城市的二手房价格涨幅是最近18个月最低的,这也说明当前受新房降温影响,二手房市场开始承压。”此外,严跃进表示,近期各省会城市对于学区房的管控较为严厉,使得部分二手房属性的学区房降温较为明显,房价进一步趋稳。

  比如,重庆市政府办公厅日前颁发《进一步规范公办中小学参与举办民办学校的通知》,明确提出中小学入学资格不得与楼盘销售挂钩等。

  02

  投资端持续走弱

  房价不振,背后诱因是房企的悲观情绪和投资端的持续走弱。1—8月份,房地产开发企业土地购置面积为12236万平方米,同比下降25.6%;土地成交价款为6374亿元,下降22.0%。

  购地面积的减少,顺势引起房屋竣工和新开工面积涨幅的整体收窄。数据显示,1-8月,房屋竣工面积和新开工面积同比增速分别为8.8%、8.9%,较1-7月份回落0.2和0.6个百分点。

  前述因素综合推动开发企业投资预期进一步降低。北京商报记者梳理发现,4月楼市“小阳春”过后,房地产开发投资额至今已连续四个月保持下降。

  1—8月份,房地产开发投资84589亿元,同比增长10.5%,增速比1-7月份再回落0.1个百分点。其中,住宅投资62187亿元,增速回落0.2个百分点。

  对此,严跃进分析指出,投资减少主要受库存、资金、预期等方面的因素影响。当前房企并不看好后期楼市,观望态度明显。因此,投资更加谨慎,重点以去库存为主。截至8月末,商品房待售面积比7月末减少92万平方米。

  与此同时,涨势收窄的商品房销售面积和到位资金进一步印证了这一趋势。1-8月,全国商品房销售面积达101849万平方米,同比下降0.6%;此间,房地产开发企业到位资金为113724亿元,同比增长6.6%,增速比1—7月份回落0.4个百分点。

  “楼市下行压力下,也需要看到,降准的效应会陆续释放,尤其是考虑到包括欧洲量化宽松的政策、股票市场或有反弹等因素,未来房企的金融和资金面或依然有宽松的可能。”严跃进说。

  03

  楼市拐点将至?

  进入8月,央行动作频繁,前有8月17日改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制;后有9月16日,全面降准0.5个百分点,同时释放资金9000亿元。

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